Grundstückskauf und Finanzierung

Unabhängig davon, ob Sie Verkäufer oder Käufer sind, stellt ein Grundstückskaufvertrag für jeden Beteiligten ein außergewöhnliches Rechtsgeschäft dar. Die finanziellen Risiken, die hierbei denkbar sind, sind unüberschaubar.

Für Grundstückskaufverträge sind notarielle Beurkundungen vorgeschrieben. Der Notar hat dabei die Aufgabe, die Risiken für die Beteiligten auszuschalten. Im Wesentlichen muss der Verkäufer hierbei davor geschützt werden, sein Eigentum zu verlieren ohne den Kaufpreis erhalten zu haben. Der Käufer muss davor geschützt werden, den Kaufpreis zu zahlen, ohne das Eigentum an der Immobilie zu erhalten.

Darüber hinaus sind auch weitere Beteiligte eines Grundstückskaufvertrages abzusichern. In den meisten Fällen finanziert der Käufer den Kaufpreis zumindest teilweise bei einer Bank. Er nimmt Darlehen in Anspruch um den Kaufpreis finanzieren zu können. Auch hier wird die finanzierende Bank die Auszahlung nur vornehmen, sofern der Notar gewährleisten kann, dass der Bank auch eine entsprechende Sicherheit zur Verfügung steht. Schließlich ist der Grundbesitz häufig noch mit (Finanzierungs-) Grundschulden des Verkäufers belastet. Auch hier wird eine Löschung der eingetragenen Gläubiger nur erfolgen können, sofern der Notar gewährleistet, dass die Restschuld aus dem Kaufpreis getilgt wird.

Auch müssen natürlich weitere Details bedacht werden, insbesondere die Frage einer Räumung bei selbstgenutzten Grundbesitz, die Frage der Bebaubarkeit bei Erwerb von unbebauten Grundstücken, die Mietsituation bei dem Erwerb von Renditeobjekten. Es haben sich hierbei Vertragstypen entwickelt, die für Verkäufer und Käufer eine ausgewogene Regelung darstellen. In diese Vertragstypen werden die individuellen Vereinbarungen eingearbeitet.

Demgegenüber überprüft der Notar nicht die Werthaltigkeit der Immobilie. Die Preisfindung ist die Aufgabe der Beteiligten.

Der Notar zeigt sich dafür verantwortlich, dass die genannten Risiken nicht eintreten und die Vereinbarungen der Beteiligten korrekt festgehatlen werden. Diesbezüglich hat sich ein gewisser Standart in der Vertragskonzeption entwickelt, der im technischen Bereich mit DIN-Normen verglichen werden kann. Nachfolgend finden Sie einige Begriffe aus einem Grundstückskaufvertrag zu ersten Orientierung erläutert.

1. Grundbuch:
Das Grundbuch ist ein staatliches Register aus dem die Eigentumsverhältnisse und Belastungsverhältnisse des Grundbesitzes ersichtlich sind.

2. Vormerkung:
Die Vormerkung stellt die Sicherheit des Käufers dar. Sie verhindert gegenüber dem Verkäufer einen wirksamen Zweitverkauf. Der Erwerb des Eigentums ist mit Eintragung einer Vormerkung für den Käufer gesichert.

3. Zwangsvollstreckungsunterwerfung:
Für den Fall der Nichtzahlung durch den Käufer müsste der Verkäufer zunächst ein kostenintensives und langwieriges gerichtliches Verfahren durchlaufen, um den Kaufpreis beim Käufer eintreiben zu können. Durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist diese Notwendigkeit entfallen. Der Käufer ist aber gleichwohl nicht rechtlos. Er kann bei aus seiner Sicht ungerechtfertigten Zwangsvollstreckungsmaßnahmen seinerseits gerichtlichen Schutz in Anspruch nehmen.

4. Eigentumsumschreibungssperre:
Das Eigentum wird normalerweise erst dann vom Verkäufer auf den Käufer umgeschrieben, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Diese Anweisung an den Notar stellt die Sicherheit des Verkäufers dar.

5. Finanzierungsmitwirkung / Belastungsvollmacht
Die meisten Käufer finanzieren den Kaufpreis zumindest teilweise oder ganz bei einer Bank. Die Bank wird den Kaufpreis aber erst dann auszahlen, wenn sie eine entsprechende Sicherheit erhalten hat. Dies ist im Normalfall eine Grundschuld oder eine Hypothek. Ein derartiges Grundpfandrecht kann aus rechtlichen Gründen nur der Eigentümer bestellen. Eigentümer wird nach dem bisher Ausgeführten aber der Käufer erst dann, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Dies Problem wird mit der Klausel „Finanzierungsmitwirkung“ gelöst. Der Verkäufer als „Noch-Eigentümer“ erklärt sich bereit, dass die finanzierende Bank des Käufers vorab auf seinem „Noch-Eigentum“ eingetragen wird. Dies erfolgt aber unter der Voraussetzung, dass mit diesem Grundpfandrecht der Kaufpreis gezahlt wird. Die hier einfach erklärte Klausel, ist in der Sache sehr technisch formuliert. Dies hat ihre Bedeutung darin, dass durch Vollstreckungsmaßnahmen Dritter hier bei einer nicht rechtlich sauberen Formulierung ein Schaden für die Beteiligten eintreten könnte.

6. Sachmängel:
Eine für die Beteiligten sehr wichtige Klausel ist die Frage der Haftung für etwaige Sachmängel. In notariellen Kaufverträgen über den Erwerb einer sogenannten Gebrauchtimmobilie ist es üblich, dass der Kauf erfolgt unter Ausschluß der Gewährleistung des Verkäufers. Der Grundbesitz wird übertragen wie er steht und liegt. Der Verkäufer haftet allerdings immer für vorsätzliche und arglistige Schädigung des Käufers.

7. Baulasten:
Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentlich-rechtliches Register, in das Beschränkungen eingetragen sein können, die sich aus der Art der Bebauung ergeben. Das Baulastenverzeichnis einzusehen ist für die Beteiligten besonders wichtig, sofern ein unbebautes Grundstück erworben wird und der Käufer die Bebauung beabsichtigt.

8. Erschließungskosten:
Die Erschließung eines Grundstückes durch Straße und Kanal ist gegenüber der Gemeinde beitragspflichtig. Hier stellt sich die Frage, wer solche Beiträge trägt, auch wenn sie noch nicht abgerechnet sind. Zu empfehlen ist hierbei eine Regelung, wonach der Verkäufer die bis zum Kaufvertragsabschluss hergestellten Erschließungsanlagen trägt. Die nach Kaufvertragsabschluss von der Gemeinde hergestellten Erschließungsanlagen sind dagegen unabhängig von der Abrechnung vom Käufer zu tragen.

9. Gemeindliches Vorkaufsrecht:
Bei jedem Kaufvertrag muss die Gemeinde gefragt werden, inwieweit nach der gemeindlichen Planung ein Vorkaufsrecht besteht. Dies wird vom Notar erfragt. Eine Kaufpreiszahlung erfolgt erst nach nach Vorlage der Verzichtserklärung.

10. Unbedenklichkeitsbescheinigung:
Jeder Grundstückskaufvertrag unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises. Der Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag dem Finanzamt mitzuteilen. Nach erfolgter Zahlung der Steuer erhält der Notar vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (Quittung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer). Erst danach kann das Eigentum umgeschrieben werden.

11. Auflassung:
Dies ist ein altrechtlicher Begriff. Die Erklärung der Auflassung führt im Zusammenspiel mit der Eintragung im Grundbuch die Eigentumsumschreibung herbei.

12. Grundschuld/Hypothek/Grundpfandrechte:
Grundschuld/Hypothek (Oberbegriff: Grundpfandrecht) stellen die Sicherheiten der finanzierenden Gläubiger dar. Die Grundpfandrechte werden im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. So ist ersichtlich, welche Bank hier noch Rechte am Eigentum hat. Die Bestellung eines Grundpfandrechtes ermöglicht es der Bank, bei Nichtzahlung der Darlehensraten den Grundbesitz in die Zwangsversteigerung zu bringen. Im Regelfall sind die Grundschuldbestellungsformulare von den Banken so formuliert, dass auch eine persönliche Haftung aufgenommen ist. Die Bank hat somit auch die Möglichkeit auf sonstiges Vermögen, wie Arbeitseinkommen, Zugriff zu nehmen.