Bauträgerverträge

Der Bauträgervertrag ist eine besondere Art des Grundstückskaufvertrages. Der Käufer erwirbt nicht eine bereits vorhandene Immobilie. Im Bauträgervertrag verpflichtet sich der Verkäufer vielmehr auf dem gekauften Grundstück ein Gebäude zu errichten. Der Bauträgervertrag stellt daher eine Kombination zwischen einem Kaufvertrag über ein Grundstück sowie einem Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes dar. Dementsprechend ist der Vertrag gegenüber einem reinen Grundstückskaufvertrag umfangreicher. Er beinhaltet so z.B. Regelungen über die Art und Weise der Bauausführung, des Zeitpunktes der Bezugsfertigkeit, der Abnahmeverpflichtung, der Sachmängelgewährleistung usw..

Ein wesentlichen Unterschied zum normalen Grundstückskaufvertrag sind die Zahlungsmodalitäten. Im Gegensatz zu einem Grundstückskaufvertrag, bei dem der Kaufpreis in der Regel in einer Summe zahlbar ist, ist bei einem Bauträgervertrag ein Ratenplan einzuhalten. Die Vereinbarung des Ratenplanes stellt sicher, dass der Verkäufer die entsprechende Bauleistung zu erbringen hat, und erst danach der entsprechende Kaufpreisteilbetrag vom Käufer erbracht werden muss. Auf der anderen Seite hat der Verkäufer den Vorteil, dass er nicht zunächst das ganze Gebäude erstellen muss, um den Kaufpreis zu erhalten.

Nachfolgend werden typische Begriffe eines Bauträgervertrages erläutert. Da der Bauträgervertrag aber auch einen Grundstückskaufvertrag beinhaltet, sind ebenfalls die Begriffe, die unter der Rubrik Grundstückskaufvertrag erläutert werden, im Bauträgervertrag vorhanden.

1. Bauträger
Der Erwerb vom Bauträger erfolgt schlüsselfertig, d.h. der Käufer fungiert nicht als Bauherr. Er erwirbt das Grundstück mit einem errichteten Gebäude.

2. Baubeschreibung/Grundlagenurkunde
Im Regelfall wird der Bauträgervertrag abgeschlossen, wenn der Grundbesitz noch nicht vollständig bebaut ist. Es muss daher zur Bestimmung des Kaufobjektes die Leistung textlich und zeichnerisch dargelegt werden. Dies erfolgt in einer separaten Urkunde, die Baubeschreibung/Grundlagenurkunde genannt wird. Hierauf wird im Bauträgervertrag Bezug genommen. In der Baubeschreibung/Grundlagenurkunde finden sich in erster Linie Regelungen über die Art der Bebauung, die sogenannte Leistungsbeschreibung. Diese sollte möglichst detailliert abgefasst sein. In der Baubeschreibung/Grundlagenurkunde ist des Weiteren geregelt, wie die Gesamterschließung des Bauobjektes erfolgt. Sie beinhaltet u. a. Regelungen über die Erschließungsanlagen (z.B. Schmutzwasser-, Regenwasserkanal), die Nutzung von Privatwegen oder auch die Nutzung von Garagenflächen.

Die Grundlagenurkunde/Baubeschreibung ist für den Käufer sehr wichtig, da hierin der Qualitätsstandard des Objektes festgelegt wird.

3. Sonderwünsche:
Die Baubeschreibung legt den Basisleistungskatalog fest. Durch die Vereinbarung von Sonderwünschen werden die persönlichen Ausstattungsvorstellungen verwirklicht. Im Regelfall werden die Sonderwünsche erst im Laufe der Bauerrichtung festgelegt. Der Vertrag wird insoweit offen formuliert. Sonderwünsche können somit auch im Nachhinein schriftlich vereinbart werden. Die Sonderwünsche sind hierbei so frühzeitig zu formulieren, dass der Bauablauf nicht beeinträchtigt wird. Sonderwünsche haben im Regelfall Einfluss auf den Kaufpreis.

4. Bezugsfertigkeit:
Die Bezugsfertigkeit ist für den Käufer wichtig. Sie definiert den Zeitpunkt, ab dem der Einzug in das Objekt erfolgen kann. Im Regelfall werden dann die Arbeiten an dem Haus vom Verkäufer noch nicht vollständig fertig gestellt sein. Dafür ist ein Kaufpreiseinbehalt von 3,5 % der Kaufpreissumme vorgenommen. Das Datum der Bezugsfertigkeit sollte im Vertrag festgelegt sein, um die Planungssicherheit für den Käufer zu gewährleisten.

5. Festpreis:
In einem Bauträgervertrag wird der Kaufpreis als Festpreis vereinbart. Das Bauherrn-Risiko wird also vom Verkäufer getragen.

6. Raten nach Makler- und Bauträgerverordnung:
Die Makler- und Bauträgerverordnung ist auf dem Bauträgervertrag anwendbar. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt vor, dass der Verkäufer zunächst die Teilleistung zu erbringen hat und danach die Kaufpreiszahlung zu erfolgen hat. Hierbei sind standardisiert 13 Raten mit einem bestimmten Prozentsatz vorgegeben. Diese müssen vom Verkäufer zu höchstens sieben Raten entsprechend dem Bauablauf zusammengefasst werden. Die Zeiten der Raten sind nachfolgend aufgeführt:

a) 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
b) 28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
c) 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
d) 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
e) 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
f) 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
g) 7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
h) 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
i) 2,1 % für den Estrich,
j) 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
k) 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
l) 2,1 % für die Fassadenarbeiten,
m)3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

7. Abnahme:
Die Abnahme ist für Verkäufer und Käufer ein wichtiger Termin. Hierbei findet eine gemeinsame Begehung des Kaufobjektes statt, wobei festgestellte Mängel bzw. noch offene Arbeiten in dem Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Diese Arbeiten sind vom Verkäufer dann unverzüglich auszuführen. Mit Abnahme laufen die Gewährleistungsfristen.

8. Gewährleistung:
Die Gewährleistung erfolgt nach dem Gesetz und kann zum Schutz des Käufers nur in sehr geringem Umfang eingeschränkt werden. Der Käufer kann
insbesondere die Beseitigung einer fehlerhafte Leistung vom Verkäufer verlangen. Bei erheblichen Mängeln kann der Käufer auch vom Vertrag zurücktreten. Die Gewährleistungsfristen betragen für Arbeiten am Gebäude fünf Jahre, bei beweglichen Sachen zwei Jahre.